货币供应紧张和债券违约将导致房价下跌?我什么时候能买房子?

紧缩的货币政策、银行收紧表外贷款、企业违约潮、房地产泡沫破裂…当这些词放在一起,第一反应可能是描述当前的经济环境,但事实上这些词发生在1993年。

大多数时候,人们的无知仅仅来自于他们十多年的经验。因此,回顾历史有助于开阔人们的视野。

那么,今年和1993年有什么不同?1993年的悲剧会在今年重演吗?你什么时候能买房子?在回答这些问题之前,让我们回顾一下历史。

1993年,海南的房地产泡沫破裂。20世纪90年代,受“改革开放更大勇气”的鼓舞,全国掀起了一轮投资热潮。那时,还有一句俗语:“赚钱,去海南;如果你想变得富有,你必须投机未建成的公寓。”

自1992年以来,在银行表外贷款的支持下,海南出现了一轮房地产投资热潮。

类似于目前银行绕过银行间业务、股权投资和表外财富管理监管的贷款,银行在1992年通过开放公司发放贷款,大部分资金流入房地产行业。

以海南为例。在资本的推动下,海南的房地产投资迅速增长。1992年和1993年,海南的房地产投资分别增长了178%和90%(见图1)。

中国房地产市场的第一个泡沫就这样进入了历史阶段。

自1993年6月以来,政府加强了宏观调控,银行表外贷款开始收紧。

国家投资热潮和银行表外混乱引起了担忧。1993年6月,国务院发布《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》,列出了严格控制信贷总量、提高存贷款利率、减少基础设施投资和清理在建项目等一系列措施。

其中,信用控制无疑是最激进的政策。

当年7月召开全国金融工作会议时,朱镕基副总理兼任中国人民银行行长,监管措施逐渐发挥了作用。M2的同比增长率从1993年的37%逐渐下降到1997年的17%(见图2)。

在严调控格局下,海南房地产泡沫破灭,房价暴跌近60%。在严格的控制模式下,海南的房地产泡沫破裂,房价暴跌近60%。

在信贷资金紧缩的环境下,海南许多房地产企业的资本链已经断裂,房价从1993年的7500元/平方米暴跌至1995年的3100元/平方米,降幅达59%(见图3)。

利用海南房地产1990-1996年的建筑面积和竣工面积,房地产泡沫破灭后的烂尾楼面积约为1400万平方米。

房地产泡沫的破裂导致银行系统的不良率急剧上升。银行开始通过吸收存款和增加利润来慢慢消化不良信贷。

根据“泡沫经济下中国金融改革的风险”提供的数据,中国国有商业银行的不良贷款在1998年和1999年分别达到33%和41%。

最初,银行希望通过提取存款和增加利润来持续消化表外不良资产。然而,随着亚洲金融危机的爆发,业务运营变得越来越困难,最终银行通过成立资产管理公司处置不良资产。

当前经济环境与1993年的相似性俗话说,历史不会简单地重复,但它将是熟悉的。

那么,当前的经济环境和1993年有什么相似之处呢?在我看来,主要有三个相似之处:第一,银行发放大量表外贷款,金融动荡严重。

1993年,本行主要通过在分行和支行设立公司发放表外贷款。银行把资金转移到自己的公司,然后公司把钱借给房地产企业。

在这个周期中,银行通过银行间业务、股权投资、表外融资和其他形式绕过了信贷监管。

风数据显示,截至2017年底,银行理财产品规模为30万亿元,非标准投资占16.22%,这意味着截至2017年底,银行通过理财产品发放了4.8万亿元信贷。

其次,随着房价飙升,房地产市场进入了繁荣周期。

1993年,大量资金涌入海南发展房地产。房地产投资增长率迅速提高,房价也大幅上涨。海南的房价从1991年的1400元/平方米飙升至1993年的7500元/平方米。

1992年海南有多达1000家房地产企业。

在这个周期中,房地产没有进入白银时代。相反,一、二级城市和三、四级城市的房价依次上涨。

这与银行大量投资房地产开发贷款和抵押贷款密切相关,而三线和四线城市的房价则得益于PSL贷款支持的改革。

风数据显示,2017年房地产开发贷款规模为2.5万亿元,银行按揭贷款余额增加3.9万亿元,PSL增加0.6万亿元(见图4)。

最后,货币政策已进入紧缩周期,表外信贷紧缩导致企业流动性危机,即违约风险。

1993年,表外信贷收紧导致房地产企业资本链中断,房价大幅下跌。

在这个周期中,随着新资产管理条例的出台,银行正式进入了表外资产转表内资产的过程。

由于新的资产监管规定,表外财务管理不能保证资本和收入,新交易所的消失将不可避免地导致财务管理规模的收缩。

加上条款不能错配的规定,财富管理中非目标资产的持有规模将不可避免地下降,这部分资产只能转入报表。

信贷环境的收紧使企业和地方政府平台面临流动性危机。

2016年,通过债券市场的企业融资净额为3.29万亿元,但在2017年迅速降至0.45万亿元。

融资不足使得企业和地方政府平台更难借入新的和归还旧的。流动性危机已经逐渐爆发。自今年以来,已有20家企业债券违约,云南和天津等省级融资平台也出现违约。

今年房价有可能下跌吗?许多人认为中国的房价会继续上涨,因为在他/她十多年的生活经历中,房价确实在上涨。

只有经历过1993年海南房地产泡沫破裂的人才知道房价的悲剧性波动。

那么,1993年海南房地产泡沫破裂的悲剧会重演吗?答案是概率非常低。

首先,房地产经历了去库存化的过程。在低库存情况下,市场没有崩溃的基础。

去库存化政策的实施提前降低了房地产行业的风险。

2018年4月,待售住宅面积同比增长-25%,表明清仓政策取得良好效果(见图5)。

杭州、上海、南京等一些城市的库存低于6个月,并且受到房价上涨的巨大压力。这些城市已经采取了价格限制和彩票等措施。

湖南省住房和城乡建设部发布文件,要求存量少于6个月的城市应大幅增加土地供应,这反映出在存量较低的情况下,房价有涨跌趋势,管理难度加大。

其次,银行表外资产返回资产负债表的风险是可控的,预计这一过程相对稳定。

与1993年采取的严格宏观调控不同,本轮监管机构充分考虑了银行表外资产回报的风险,新资本管制条例的过渡期也从2019年年中延长至2020年底。预计资产负债表外的回报过程将相对温和。

为了让银行有足够的负债来扩大资产规模,央行也在逐步取消存款浮动利率上限。资产和负债同时回归谈判桌将是一种趋势。

此外,央行今年4月降低了批准率。除了取代高利率多边贷款(MLF),央行还发放了4000亿元资金用于信贷投放,这意味着央行也适度扩大信贷规模,提高银行接受资产负债表上资产的能力。

总体而言,预计本轮银行表外资产回报将更加稳定。

因此,那些预计房价今年会下跌,然后触底反弹的人可能会失望。

住房和建设部不断采访城市,以加强市场监管。这并不意味着监管措施变得更加严格。这仅仅意味着房价上涨的压力太大。

因此,迫切需要买房,而房价还没有再次起飞,最好抓住机会上车。

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